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限购政策持续 二手楼市“拐点”最快明春显现?

2020-01-17 02:55:45来源:励志吧0次阅读

白云区二手楼业主心态比起年初有所转弱,议价空间大概在5%~7% 左右。图为汇侨新城,近期最低成交单价为7711元/m2。

限购政策持续,换房或急需资金周转的小业主“hold不住”

随着京沪广深等城市的一手房频现“高报低开”的价格走势,部分发展商为回笼资金而推出一系列优惠促销活动,在近两周的新闻报道中,“楼价拐点”成为了众多媒体和大众最为关注的话题,也有不少专家放话称“楼市拐点已到,明年二季度止跌”。而与一手住宅市场相比,成交持续淡静的二手楼市是否也将迎来价格拐点?在广州,哪些区域的楼盘价格有所松动?现在可以去哪些板块入市“抄底”?

关注楼市的市民都十分期盼楼价下调“拐点”的到来,不少媒体也在此时铺天盖地对“房价下行”进行系列报道,将“拐点”一事推向风口浪尖。在行内人眼中,“拐点”一词则显得很敏感,他们了解真实的行情却因职位设定而变得有些矛盾,面对媒体的采访亦如履薄冰,生怕一不留神就走漏了楼市的秘密。

对话行家:处于调整期 一手降价传导到二手尚需时日

合富置业首席市场分析师龙斌在接受采访时表示,现在谈论二手楼市“拐点”还为时尚早。他认为,中国房地产市场的兴衰固然会因为政策调整而出现变化,但从根本上来说还是需要遵循市场经济规律,与此同时,与城市人口增长、国内经济发展态势等密切相关。以目前的情况来看,国内经济未出现衰退迹象,一、二手楼价并没有出现实质上的下调,因此寄望于短期内楼价出现大幅度下调的市民恐怕要失望而归了。从近期的合富标准指数不难看出,连续 个月都处于轻微下调的楼价走势,充分说明二手楼市已步入阶段性调整时期。现时出现的二手楼市交易不畅,市场低迷,“限购”、“限贷”政策对楼市的打压成效初显。

中原地产市场部主任黄燕飞表示,一手盘是二手盘的“风向标”,一手盘降价出售,对于二手楼市必然有影响,不过影响表现会有所滞后。中原地产二手成交数据显示,从去年10月份直至今年10月份,中心六区楼价呈抛物线走势,在今年6月份,去到全年最高峰18178元/m2,而后,7~10月,楼价走势较为平稳,维持在1.6万~1.7万元/m2之间,10月份,中心六区二手均价约为17 57元/m2,环比下降2%,同比上涨27.1%。

与黄燕飞持有类似观点的还有满堂红研究部高级经理周峰,在他看来,由于二手楼市信息的相对滞后性,若要看见明确的“拐点”,还需静待一段时日,最快也要到明年春节后才能显现。他指出,一手发展商有资金链上的压力,尤其接近年关,他们不惜通过让利的方式推盘,从而尽快回笼资金。但对于手握二手房源的小业主而言,资金压力则显得微乎其微,放盘价格高低取决于他们对楼市后市的预判。因此,要想二手楼价短期内出现显著下调,是比较很困难的。不过,据满堂红监测市场数据显示,目前二手楼价已过了最高点,虽高于去年同期,但已明显比楼价最高点时期下降了10%~12%。

二手中介难过“肥年”

明年春节后可抄底淘笋盘

中原地产黄燕飞分析,去年9月底,广州限购令出台,限购以来,买家需求受到抑制。“最初,抑制情况尚不太明显,乘着楼价上涨的趋势,二手成交价格持续上涨。”但到了今年年中,购买力抑制情况达到高峰,而有资格买楼的客户也已消化得差不多了,随之而来,成交进入胶着状态,买卖双方僵持,两者不分高下,成交量下滑越来越明显的是,由于业主方仍是“垂死挣扎”,依旧坚持价格,目前楼价下滑尚不算明显,同比仍处于高位。

黄燕飞预测,随着看楼量日益下降,中介公司转战商铺联动,年末二手成交或更加惨淡,受市场气氛影响,业主降价出售的现象将更明显。从目前来看,二手成交大部分为业主愿意降价的盘源,而仍在坚持价格的盘源则难以成交,不过从坚持到妥协,需要一定的时间过渡,此时尚不是“抄底”的最好时候,待春节过后,预计会有更多的业主“hold 不住”而让步成交。

外围板块先降 市区板块也在松动

从各板块来看,近期二手楼价环比下降明显的板块虽不少,但市场成交仍谈不上活跃。中原地产二手成交数据显示,10月份,中心六区楼价环比下降明显的板块有天河区的员村板块、越秀区的淘金板块,下降幅度约为25%,此外,海珠区广州大道南板块、越秀区五羊新城板块,楼价环比下降幅度也接近两成,至于海珠区滨江东板块、白云区广州大道北板块、番禺区华南板块等,也有15%左右的下降幅度。

据周峰透露,率先出现价格下调的应属外围板块的番禺及增城。增城因不限购,加之一手发展商让利推销明显,一、二手价格倒挂持续大半年,很成功地将大部分二手客户分流。若想赶在此时放盘的业主必须降价方能成功出售,因此二手成交价格出现明显波动。至于番禺板块,虽然一手新房并没有使出让利促销手段,但由于本来盘源就很充裕,买家选择多,自然会率先考虑一手房而忽略二手房,因此行情一路低迷。

合富置业龙斌接受采访时表示,中心区楼价降幅略有加大,外围区域止跌企稳,大部分板块价格有所回调。大部分板块的楼价均有不同程度的下跌,部分板块的跌幅有所加大。当中,楼价跌幅较大的板块主要分以下三种情形:一是地段价值相对不高,抗跌性不强,买家以实力稍弱的首次置业者居多的板块,如鹤洞板块、大石板块以及南洲板块;二是较高端板块,买家以多次置业为主,购房需求弹性较大,受限购影响较大或观望情绪浓厚,需求减少;部分业主担忧经济走势或急需套现,出货意愿增强,让价幅度较大,如滨江东板块等;三是中心区受一手楼市影响明显的板块。如新广从板块、桥东板块等,主要受附近一手新盘促销影响,二手楼价有所回调。(记者王雯倩)

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