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深圳等候房产税试点 会否成为第三个开征城市?

2020-01-16 20:29:20来源:励志吧0次阅读

随着重庆明确宣布今年开征高档商品房房产税,而《中国证券报》亦报道,上海和重庆两地的房产税征收方案将由财政部牵头最快一季度内联合在北京宣布。加上国务院近期修订房产税暂行条例,赋予国务院更多税收开征及减免的权限,这被媒体解读为替地方试点房产税铺路……以上这些都将房产税再次拉回到深圳市民的视野内,对于明显属于房价高企城市的深圳,开征房产税这一双谈了一年多的政策“靴子”会否会在今年内落地?

与此同时,在2011年两会的深圳市报告中提到要探索开征房地产税和环境保护税,这使深圳成为继重庆、上海之后,第三个将房产税写入工作报告的城市。

同样,深圳市两会上,深圳市长许勤、副市长陈应春分别表示,深圳开征房产税是一个大方向,初步方案曾经上报到中央,但什么时候施行,暂时没有时间表。对于房产税,陈应春表示:“可能是中央统一部署,让上海和重庆先试点。但我觉得房产税的问题,将来对深圳乃至全国很可能都是一个方向。”

而据媒体报道,深圳市人大常委会主任刘玉浦在两会期间透露,深圳还在排队等候通知,有望成为(房产税)第三个试点的城市。

而业内对于房产税的关注则更为具体,毕竟即使在深圳宣布征收房产税,“征收的税率、范围、基准,征收是按月还是交易时一并征收,这些细节问题都会影响到房产税征收的效果”。进入2011年,深圳楼市依然保持整体向上的发展趋势,此时房产税是否落地也是深圳房地产市场2011年最大的悬念。

◎征收范围

所有房屋征税还是新购住房?

房产税,作为一个新税种,其征收将是一个极为复杂的系统工程,包括完善房屋登记系统、科学合理评估房屋价值等,都有大量工作要做。

首席分析师王海斌表示,要征收房产税还有很多东西需要明确,比如房产税是所有的住房都收,还是针对新购住房,即使是所有住房都收,那第一套自住的房子收不收?

而深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平则认为,房产税的征收对象应该是增量房产,也就是投资性、投机性,以保值增值为目的的购买、持有房产的行为,“对于那些自己居住需要的房子,应该不收税,而对于业主拥有的第二套、第三套甚至更多的房子才收税。”国世平说。但随之而来的就是,业内人士也反问,对增量房产征收房产税,那政策对现在已经有多套房产的人就没有效力。

“应该针对所有的持有房产。”综合开发研究院和地产研究中心主任宋丁表示,“税收应该是公平的,不存在什么样的房子收税,什么样的房子不收税。”宋丁告诉记者,他不赞同重庆这种只对高档商品房或者投资投机性房产收税的做法,那是一种短期应急调控的做法,而不能成为一种税收政策。

而按照去年11月深圳有消息称,房产税将在深圳试点,深圳市房产税初步拟定“分类累进”征收模式,即根据家庭拥有房屋套数或面积的不同,制定并征收不同税率房地产税的累进征税方式。这意味着深圳版房产税将面向所有房屋征收,家庭拥有套数或面积越高,征收税率越高。但这种说法随后被地税部门否认,说没有接到总局下发要在深圳试点的通知。

◎征收方式

按年缴纳还是交易时一次性收取?

房产税如果实行,征收的方式是怎样的?王海斌表示,首先房产税怎么征收没有明确,是按登记价,还是相关部门每年做一次评估,是按面积收取还是按套数,这些都需要明确。

即使是评估价格,那么是按片区来评估还是按照小区来评估,世华地产市场研究总监肖小平表示,是所有房产征收,还是有分类;房产税是像物业费一样每年交呢,还是在交易时一次性收取,“这些都会影响其实施后对市场的影响”。

在深圳房地产市场,由于买卖房产时“阴阳合同”的存在,深圳房产登记价与实际价格之间往往存在巨大差异,按照登记价作为基准来征收则必然与实际征收效果差距较大,而如果按照“评估价”来征收,则产生由谁评估、以片区为单位还是以小区为单位等一系列问题。如果由房地产评估机构来评估价格,那以评估价作为基础的征税又会带来房地产评估机构是否能规范操作的问题。

“如果像交物业费一样按年交,则缺乏一定的执行基础,容易产生拖欠,而如果是交易时收取,按照目前深圳市场供小于求、卖家费用常常转嫁到买家的市场环境,这笔税费有可能最终由买家负担,从而成为推高房价的助手。”一位房地产业内人士表示。

税率方面,重庆开征房产税的税率尚未公布,但已有多方猜测税率恐在0.5%—1.5%之间,而此前有传闻说深圳版房产税的税率则在0.5%—0.6%之间,税率上限远低于重庆此次猜测的水平。以一套100万元总价的房产来计算,如果0.5%—0.6%的房产税率则意味着每年缴纳5000—6000元的税费,折合每月400—500元之间,“按照深圳房产的租金水平和上涨速度,这部分很容易由租金来消化,最终转嫁出去。 ”一位深圳地产业内人士表示。

◎征收效果

房产税会抑制房价还是会被转嫁?

“如果深圳实行0.5%—0.6%税率,对市场影响不大,而且完全会被转嫁。”美联物业市场研究部徐枫表示,在深圳市场长期的供求失衡使市场形成“供小于求”的预期,买卖房产时价格基本都是卖家实收价,因此如果房产税征收,那对于房产的长期持有者来说,他会将房产税转嫁到租金上,而对于短期持有者,他会在出售时将房产税转嫁到买家身上,“更有甚者,他会夸大房产税的效果,加价超过房产税征收额度”。

肖小平则不这么认为:“经过这轮调控政策,市场不是过热的,此时业主想要把数万的税费直接转嫁给买方是不大可能的。”肖小平同时表示,虽然房产税出台可能的效果并不如我们现在预想的好,但它的出台一定会对市场产生利空影响,成交量会下降,价格就失去上涨的支撑,另一方面,“房产税可操作的空间很大,一旦出台可通过税率等的调整成为密集调控的一种手段”。

王海斌表示,在目前市场限贷、限购、高通胀的背景下,房产税使业主放盘的效果不会很明显,没有其他投资品比房子更好了。

宋丁表示,房产税将逐步替代的土地财政,加上加大保障房的供应,使市场供需关系逐步平衡,这才使逐步走出房地产市场调控阶段,使市场健康。而就目前,王海斌依然觉得深圳出台房产税的可能性不是很大,“房产税的传言非常多,但深圳征房产税的目的是什么呢?除了增加财政,短期还达不到市场调控的效果,而且不到具体出台时所有征收方式都明确的时候,是无法评估其市场影响的”。

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